Imunidade constitucional (art. 156, §2º, I, CF) que afasta o ITBI quando imóvel é integralizado ao capital social de pessoa jurídica, salvo se atividade preponderante for imobiliária.
A regra: pessoa física que integraliza imóvel em PJ não paga ITBI. Útil em planejamento patrimonial e holdings familiares.
A exceção: se a PJ tem como atividade preponderante a compra/venda/locação de imóveis ou arrendamento mercantil, perde a imunidade. Atividade preponderante = mais de 50% da receita operacional nos 2 anos anteriores e nos 2 posteriores à integralização.
Decisão do STF (Tema 796, 2020): a imunidade não cobre o valor que excede o capital subscrito (a 'reserva de capital' fica fora). Prefeituras como Juiz de Fora cobram ITBI sobre essa diferença.
Exemplo prático
Família constitui holding patrimonial em Juiz de Fora e integraliza 4 imóveis avaliados em R$ 3,2 milhões. Capital social: R$ 2 milhões. ITBI de 2% incide sobre R$ 1,2 milhão (excedente), gerando R$ 24 mil de imposto.
Holding Patrimonial e Integralização
Estrutura de pessoa jurídica criada para concentrar patrimônio familiar (imóveis, participações), integralizado ao capital social com benefícios fiscais e sucessórios.
DireitoITBI Alíquota Juiz de Fora 2%
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis cobrado pelo município de Juiz de Fora à alíquota de 2% sobre o maior entre valor venal e valor da transação.
DireitoFato Gerador
Situação descrita em lei que, ocorrida no mundo real, faz nascer a obrigação tributária. Em imóveis, varia por tributo: ITBI no registro, ITCMD no óbito ou doação, IPTU em 1º de janeiro.
DireitoPlanejamento Sucessório
Conjunto de medidas legais (doação com reserva, holding, testamento, seguro) para organizar a transmissão de patrimônio em vida, reduzindo custos e conflitos.
O habitahub é a ponte entre quem vende e quem compra imóvel em Juiz de Fora. A gente não é imobiliária e não fica com a comissão: organiza os lançamentos num lugar só pra você comparar no seu ritmo.
