Norma técnica da ABNT que padroniza a avaliação de custos unitários e o cálculo das frações ideais em incorporações imobiliárias, exigida pela Lei 4.591/64.
Define como calcular: áreas reais e equivalentes em construção, custo unitário básico (CUB), fração ideal de cada unidade, padrões de acabamento (alto, normal, baixo) e classificação dos cômodos.
O laudo NBR 12721 acompanha o memorial de incorporação e baliza o orçamento, o cronograma físico-financeiro e a distribuição de áreas comuns. Determina quanto cada unidade representa do todo.
É revisada periodicamente. A versão atual (2006 com emendas) substitui versões anteriores e é a referência dos cartórios para registro.
Exemplo prático
Engenheiro elabora quadros NBR 12721 do empreendimento, calculando que apartamento de 80m² tem fração ideal de 0,015625, somando com os outros 63 apartamentos.
Memorial de Incorporação
Conjunto de documentos exigidos pelo art. 32 da Lei 4.591/64 que o incorporador deve registrar no cartório de imóveis antes de ofertar unidades futuras à venda.
DireitoRegistro de Incorporação (RI)
Ato cartorário que averba na matrícula do terreno o memorial de incorporação completo (art. 32 da Lei 4.591/64), permitindo a venda das unidades futuras.
MercadoFração Ideal
Percentual da unidade sobre o terreno do condomínio, base para rateio de despesas e direito de voto em assembleia.
DireitoPatrimônio de Afetação
Regime que separa juridicamente o terreno, obra e recebíveis de uma incorporação do patrimônio geral da incorporadora (Lei 4.591/64 art. 31-A).
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