Garantia legal de 5 anos pela solidez e segurança da obra (art. 618 do CC), e de 90 dias para vícios aparentes do produto (CDC), aplicáveis ao incorporador e construtora.
São prazos sobrepostos. Os 5 anos do art. 618 do CC tratam de defeitos estruturais (fundação, vigas, infiltrações graves, fissuras). É garantia objetiva: basta o vício existir.
O CDC (Código de Defesa do Consumidor) acrescenta proteção para o comprador-consumidor: 30 dias para vícios aparentes em produtos não duráveis, 90 dias para duráveis. Vícios ocultos seguem o art. 26.
O STJ entende que o prazo de 5 anos é decadencial para reclamar do vício, mas a pretensão de indenização prescreve em 10 anos do conhecimento (art. 205 do CC).
Exemplo prático
Comprador descobre infiltração estrutural 3 anos após habite-se. Notifica construtora dentro do prazo de 5 anos, exigindo reparo ou indenização sob garantia de obra.
Distrato Imobiliário (Lei 13.786/18)
Lei que disciplinou a resolução de contratos de incorporação imobiliária e loteamento, fixando regras de retenção pelo incorporador em caso de desistência do comprador.
DireitoVício Oculto
Defeito do imóvel não aparente no momento da compra, que torna a coisa imprópria ao uso ou diminui seu valor (CC art. 441).
FinanciamentoHabite-se
Documento expedido pela prefeitura que atesta a conclusao da obra dentro das normas técnicas e autoriza a ocupação do imóvel.
DireitoRegistro de Incorporação (RI)
Ato cartorário que averba na matrícula do terreno o memorial de incorporação completo (art. 32 da Lei 4.591/64), permitindo a venda das unidades futuras.
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