ITBI: o imposto que abre a porta do registro

O ITBI é cobrado pelo município toda vez que um imóvel muda de dono numa transação onerosa, seja compra à vista, financiamento ou permuta com torna. Em Juiz de Fora a alíquota padrão é de 2% e incide sobre o maior valor entre o venal (avaliação da prefeitura) e o declarado em escritura. O comprador é quem paga, e a guia precisa estar quitada antes do cartório lavrar o registro. Sem ITBI quitado, a propriedade não troca de mãos no papel, mesmo que as chaves já tenham mudado de mão. Operações dentro do Minha Casa Minha Vida e demais programas habitacionais de interesse social pagam 0,5% sobre a parcela até o teto da faixa social, e 2% sobre o que passar disso.

Escritura: quando ela existe e quando o banco dispensa

A escritura pública é o documento que o cartório de notas lavra registrando a vontade do vendedor e do comprador. Em compras à vista, ela é obrigatória pra qualquer imóvel acima do valor mínimo legal, e os emolumentos seguem a tabela ENRP-MG, que sobe por faixas de valor. Em financiamento pelo SFH, o contrato assinado com o banco já tem força de título e dispensa a escritura pública, o que tira uma linha relevante do custo. Em compra à vista com escritura, conte com algo entre R$ 500 e R$ 5 mil em emolumentos, dependendo do valor da transação.

Registro: o ato que muda a matrícula

Mesmo quando a escritura é dispensada, o registro nunca é. Ele é feito no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente pelo endereço do imóvel e é o ato que efetivamente troca o nome do proprietário na matrícula, gerando segurança jurídica perante terceiros. Os emolumentos também seguem a tabela ENRP-MG e costumam ser maiores que os da escritura na mesma faixa de valor. Junto com o registro entram averbações pendentes, certidões e, no caso de financiamento, a alienação fiduciária a favor do banco.