Quais certidões pedir do vendedor ao comprar um imóvel?

Do vendedor pessoa física, o pacote padrão inclui as certidões cíveis e criminais da Justiça Estadual (no TJMG), as da Justiça Federal, a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT) e a certidão de protesto de títulos. Se quem vende for empresa, entram também a certidão da Junta Comercial com o contrato social, as certidões negativas de débitos federais e de FGTS e a certidão negativa de falência e recuperação judicial. Elas mostram se o vendedor tem dívida ou processo que possa respingar na venda.

O que é certidão de ônus reais?

É a parte da matrícula do imóvel que mostra se existe algum gravame ativo travando a coisa, como hipoteca, penhora, alienação fiduciária ou usufruto. A negativa de ônus reais confirma que não há nenhum desses registros pendentes. Ela sai no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado e costuma vir junto da matrícula atualizada.

Onde tirar as certidões pra comprar imóvel em Juiz de Fora?

A matrícula com a negativa de ônus reais sai no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado (ou pelo portal nacional dos registradores, o ONR). A negativa de IPTU sai na Prefeitura de Juiz de Fora, em pjf.mg.gov.br. As certidões do vendedor saem no TJMG, na Justiça Federal, na Justiça do Trabalho (CNDT) e no cartório de protesto. Muitas são gratuitas e emitidas online na hora.

Preciso dessas certidões mesmo comprando à vista?

Sim. Quando você financia, o banco exige boa parte dessas certidões porque ele também quer se proteger. Na compra à vista ninguém faz isso por você, então as certidões são a sua própria conferência de segurança. Comprar sem checar a matrícula e as certidões do vendedor é o que mais gera dor de cabeça depois, como descobrir uma penhora ou uma dívida que trava o imóvel.

Certidão de imóvel tem prazo de validade?

Na prática, sim. As certidões refletem a situação no dia em que foram emitidas, então cartórios e bancos costumam aceitar apenas documentos recentes. A matrícula atualizada, por exemplo, costuma ser aceita quando emitida há pouco tempo, em geral até uns 30 dias. Por isso vale reunir tudo perto da assinatura e conferir as datas antes de levar ao cartório.

Certidões pra comprar imóvel em Juiz de Fora: o checklist completo

A lista se divide em três frentes: o que você confere sobre o imóvel, o que pede do vendedor quando ele é pessoa física e o que muda quando quem vende é uma empresa. Veja cada uma sem juridiquês.

Do imóvel

O que você confere sobre o próprio imóvel, pra não herdar dívida nem surpresa lá na matrícula.

Matrícula atualizada com negativa de ônus reais

O que é: A certidão da matrícula é o histórico oficial do imóvel: mostra quem é o dono de verdade, a cadeia de donos anteriores e tudo que está registrado contra ele, como hipoteca, penhora ou usufruto. A negativa de ônus reais é a parte que confirma que não existe gravame ativo travando o imóvel.
Onde consegue: No Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado, presencial ou pelo portal nacional dos registradores (ONR). Peça a versão atualizada, emitida há poucos dias.
Por que importa: É o documento central da compra. Sem uma matrícula limpa, você corre o risco de comprar um imóvel penhorado, hipotecado ou que nem é do vendedor. Bancos costumam aceitar a matrícula emitida há pouco tempo (em geral até uns 30 dias); confirme o prazo com o seu cartório e banco.

Certidão negativa de débitos de IPTU

O que é: Documento da Prefeitura que mostra se o IPTU e as taxas municipais ligadas ao imóvel estão pagos ou se há débito em aberto.
Onde consegue: Na Prefeitura de Juiz de Fora, pela Secretaria da Fazenda ou pelo portal pjf.mg.gov.br.
Por que importa: Débito de IPTU segue o imóvel, não o antigo dono. Se ficar pendente, a dívida vira sua depois que a compra é registrada no seu nome.

Declaração de quitação de débitos condominiais (se for apartamento)

O que é: Declaração assinada pelo síndico ou pela administradora dizendo que as taxas de condomínio daquele imóvel estão em dia.
Onde consegue: Com o síndico ou a administradora do condomínio.
Por que importa: Assim como o IPTU, a dívida de condomínio acompanha o imóvel. A declaração evita que você herde parcelas atrasadas do antigo morador.

Do vendedor (pessoa física)

Certidões pessoais de quem está vendendo. Servem pra checar se ele tem dívida ou processo que possa respingar na venda.

Certidões cíveis e criminais estaduais (TJMG)

O que é: Certidões dos distribuidores da Justiça Estadual que mostram se o vendedor responde a ações cíveis (como dívidas e execuções) ou a processos criminais no estado.
Onde consegue: No Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), pelo portal de certidões, ou no fórum da comarca onde o vendedor mora.
Por que importa: Uma execução ou dívida contra o vendedor pode contaminar a venda (é a chamada fraude à execução) e derrubar o negócio lá na frente, mesmo depois de assinado.

Certidões da Justiça Federal

O que é: Mostram se o vendedor responde a processos na Justiça Federal, incluindo execuções fiscais da União e ações de competência federal.
Onde consegue: Na Justiça Federal, seção judiciária de Minas Gerais, pelo portal de certidões da Justiça Federal.
Por que importa: Dívida com a União ou ação federal contra o vendedor entra na mesma lógica de risco: pode ser usada por credores pra questionar a venda depois.

Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT)

O que é: Certidão nacional e gratuita que mostra se a pessoa tem dívida trabalhista já reconhecida pela Justiça do Trabalho.
Onde consegue: No site da Justiça do Trabalho (Tribunal Superior do Trabalho), com emissão gratuita e na hora.
Por que importa: Dívida trabalhista do vendedor pode levar à penhora do imóvel. A CNDT (criada pela Lei 12.440/2011) é uma das provas de que ele não deixa esse passivo pra trás.

Certidão de protesto de títulos

O que é: Mostra se o vendedor tem títulos protestados, ou seja, dívidas não pagas que foram levadas a cartório de protesto.
Onde consegue: Nos cartórios de protesto de títulos, presencial ou pela central de certidões dos tabelionatos de protesto.
Por que importa: Vários protestos podem indicar que o vendedor está com as contas no vermelho, o que aumenta o risco de a venda ser contestada por credores mais tarde.

Do vendedor (empresa)

Quando quem vende é uma empresa (construtora, incorporadora ou outra pessoa jurídica), a lista muda um pouco. Confira estes quando o vendedor for CNPJ.

Certidão simplificada da Junta Comercial e contrato social atualizado

O que é: Documentos que mostram quem são os sócios da empresa e quem tem poder pra assinar por ela. O contrato social atualizado confirma quem pode vender o imóvel em nome da empresa.
Onde consegue: Na Junta Comercial de Minas Gerais (JUCEMG).
Por que importa: Garante que quem está assinando a venda realmente representa a empresa. Sem isso, o negócio pode ser anulado depois.

Certidão negativa de débitos federais e previdenciários

O que é: Certidão conjunta da Receita Federal e da Procuradoria da Fazenda que atesta se a empresa está regular quanto a tributos federais e contribuições previdenciárias.
Onde consegue: Na Receita Federal, pelo portal do governo (gov.br).
Por que importa: Empresa com dívida tributária pode ter o imóvel alcançado por execução fiscal. A certidão reduz esse risco.

Certificado de Regularidade do FGTS (CRF)

O que é: Documento que mostra se a empresa está em dia com os depósitos de FGTS dos funcionários.
Onde consegue: Na Caixa Econômica Federal, pela consulta de regularidade do FGTS.
Por que importa: Passivo de FGTS é dívida da empresa que também pode gerar penhora. O CRF comprova que ela está regular.

Certidão negativa de falência e recuperação judicial

O que é: Mostra se a empresa está em processo de falência ou de recuperação judicial.
Onde consegue: No cartório distribuidor ou no Tribunal de Justiça (TJMG).
Por que importa: Comprar imóvel de empresa em falência ou recuperação sem autorização judicial pode invalidar a compra.

As certidões que protegem quem compra imóvel.

Seu checklist de certidões

O que cada certidão diz, em português claro.